A validade da “Cláusula de Raio” em contratos de locação com shopping centers
Em recente julgado (REsp 1.535.727/RS, DJe 10/05/2016), o STJ decidiu que a “Cláusula de Raio” inserida nos contratos de locação de áreas comerciais formalizados entre lojistas e shopping centers não é abusiva.
A referida cláusula prevê o seguinte:
“O LOCATÁRIO, ressalvado estabelecimento já existente na data de assinatura deste contrato, não poderá ter outro (sede, filial, etc), dedicado ao mesmo ramo de atividade a ser por ele exercida no ESPAÇO COMERCIAL objeto do contrato de locação e outras avenças, localizado dentro de um raio de 3.000,00m (três mil metros) contados do centro do terreno do SHOPPING CENTER, salvo autorização prévia por escrito do LOCADOR”.
A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido do sindicato dos lojistas que pretendia a declaração de nulidade da comentada cláusula, extinguindo o processo com resolução de mérito.
Já no segundo grau, o TJ-RS deu provimento ao recurso dos lojistas considerando abusiva e ilegal a cláusula de raio pelos seguintes fundamentos:
– Alteração unilateral do raio de 2km para 3 km, violando o princípio da boa-fé objetiva;
– Violação da livre concorrência com os outros shoppings;
– Violação da livre iniciativa com a criação de obstáculo aos pequenos e médios empreendedores interessados em locar espaço nos outros shoppings;
– Prejuízos ao consumidor, que serão induzidos e estimulados a frequentarem determinado shopping;
– Cláusula de raio estabelecida “ad eternum”, violando regra/princípio/postulado da proporcionalidade e razoabilidade.
O STJ, ao reformar a decisão do TJ-RS e manter a improcedência do pedido dos lojistas, afirmou ser plenamente válida a “Cláusula de Raio”, pois o shopping center constitui uma estrutura comercial híbrida e peculiar, um verdadeiro complexo de empreendimentos coordenados e organizados para uma função produtiva, sendo que a logística empregada é que o difere de seus semelhantes (galerias, mercados, etc.), e reside aí o principal fator de sucesso desses estabelecimentos, a confirmar que a relação existente entre empreendedor e lojista envolve diversos interesses, que vão muito além da simples locação do espaço destinado às lojas, com tais e quais cláusulas contratuais.
A matéria em comento também serve como parâmetro para o segmento da Concessão Comercial – Concessionária de Veículos – regulamentado pela Lei Renato Ferrari. O art. 5° desta lei estabelece que é inerente à concessão distâncias mínimas entre estabelecimentos de concessionários da mesma rede, fixadas segundo critérios de potencial de mercado.
