A validade da “Cláusula de Raio” em contratos de locação com shopping centers
Em recente julgado (REsp 1.535.727/RS, DJe 10/05/2016), o STJ decidiu que a “Cláusula de Raio” inserida nos contratos de locação de áreas comerciais formalizados entre lojistas e shopping centers não é abusiva.
A referida cláusula prevê que o locatário, ressalvado estabelecimento já existente na data de assinatura do contrato, não poderá ter outro (sede, filial, etc), dedicado ao mesmo ramo de atividade a ser por ele exercida no espaço comercial objeto do contrato de locação, localizado dentro de um raio de 3.000,00m (três mil metros) contados do centro do terreno do shopping center, salvo autorização prévia por escrito do locador.
A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido do sindicato dos lojistas que pretendia a declaração de nulidade da comentada cláusula, extinguindo o processo com resolução de mérito.
Já no segundo grau, o TJ-RS deu provimento ao recurso dos lojistas considerando abusiva e ilegal a cláusula de raio pelos seguintes fundamentos:
– Alteração unilateral do raio de 2km para 3 km, violando o princípio da boa-fé objetiva;
– Violação da livre concorrência com os outros shoppings;
– Violação da livre iniciativa com a criação de obstáculo aos pequenos e médios empreendedores interessados em locar espaço nos outros shoppings;
– Prejuízos ao consumidor, que serão induzidos e estimulados a frequentarem determinado shopping;
– Cláusula de raio estabelecida “ad eternum”, violando regra/princípio/postulado da proporcionalidade e razoabilidade.
O STJ, ao reformar a decisão do TJ-RS e manter a improcedência do pedido dos lojistas, afirmou ser plenamente válida a “Cláusula de Raio”, pois o shopping center constitui uma estrutura comercial híbrida e peculiar, um verdadeiro complexo de empreendimentos coordenados e organizados para uma função produtiva, sendo que a logística empregada é que o difere de seus semelhantes (galerias, mercados, etc.), e reside aí o principal fator de sucesso desses estabelecimentos, a confirmar que a relação existente entre empreendedor e lojista envolve diversos interesses, que vão muito além da simples locação do espaço destinado às lojas, com tais e quais cláusulas contratuais.
A matéria em comento também serve como parâmetro para o segmento da Concessão Comercial – Concessionária de Veículos – regulamentado pela Lei Renato Ferrari. O art. 5° desta lei estabelece que é inerente à concessão distâncias mínimas entre estabelecimentos de concessionários da mesma rede, fixadas segundo critérios de potencial de mercado.
