Cobrança judicial das contribuições ordinárias e/ou extraordinárias de condomínio

 

O Novo Código de Processo Civil (NCPC), que entrou em vigor em março de 2016, trouxe importante inovação para os condomínios em edificações. Ao prever que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio (Taxa de Condomínio), previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, são Títulos Executivos Extrajudiciais, terminou por abreviar o procedimento judicial de cobrança da referida taxa.

Isto porque, a antiga codificação não previa a hipótese da Execução direta dos créditos provenientes da Taxa de Condomínio. Ou seja, antes da entrada em vigor do NCPC, o condomínio, para cobrar dos condôminos inadimplentes, teriam que ajuizar uma Ação de Cobrança, através do procedimento ordinário, para, julgada procedente esta ação, ser constituído o Título Executivo Judicial e, a partir de então, dar início a Execução, momento em que devedor é efetivamente cobrado.

O procedimento citado acima, era bastante lento. Em determinados casos, apenas para ser constituído o título executivo, transcorria o período de 2 a 3 anos.

Com a nova legislação, a expectativa é que os condomínios recebam com mais agilidade os pagamentos daqueles que não estão com suas obrigações em dia.

Desta forma, o ponto de partida da cobrança judicial da Taxa de Condomínio será a Execução do Título Extrajudicial, com os meios cabíveis de expropriação dos bens do devedor, podendo ser mencionada a penhora do próprio imóvel ou o bloqueio de valores em depósitos ou aplicações em instituições financeiras.

O Título Extrajudicial, neste caso, poderá ser constituído com o demonstrativo de débito atualizado da unidade inadimplente, juntamente com uma declaração de inadimplência assinada pelo síndico e pelo conselho fiscal, comprovada, assim, a legitimidade, certeza e liquidez do título, além da cópia da convenção de condomínio

Com o ajuizamento da Execução, o devedor será citado, não mais para contestar a ação, mas sim para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação, sob pena de penhora de tantos bens quantos bastem para sua garantia. Neste caso, sendo o pagamento efetivado integralmente dentro deste prazo, o valor dos honorários advocatícios será reduzido pela metade, o que, de certa forma, estimula a quitação e penaliza o devedor contumaz.

O devedor poderá, ainda, realizar o pagamento de 30% (trina por cento) do valor da Execução, acrescido de custas e de honorários advocatícios, através de depósito judicial, e pagar o saldo restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.

Isto não significa, porém, que o devedor não conseguirá se defender. Ele terá esse direito, sim. A diferença é que o processo já começa em um ponto mais avançado e sua defesa se restringirá às seguintes hipóteses:

– Inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação;
– Penhora incorreta ou avaliação errônea;
– Excesso de execução ou cumulação indevida de execuções;
– Incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução;
– Qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Pelo exposto, é imensurável os benefícios que a nova lei trouxe para os condomínios com o citado abreviamento do procedimento para cobrança dos créditos condominiais, evitando-se, assim, o acúmulo de débitos, a formação de fluxo de caixa negativo, a criação de taxas extras para fazer frente às despesas com manutenção, além da depreciação do bem comum por falta de recursos necessários à sua conservação.